Een belangrijk thema is een evenwichtige ontwikkeling van Deventer. Ontwikkelingen in onder andere demografie, economie, technologie en duurzaamheid leiden tot verandering in de ruimtevraag. Uitgaande van het grondbeleid als ondersteunend instrument stellen we ons in dit kader de vraag hoe we een bijdrage kunnen leveren aan de daarbij behorende opgaven en ambities. Anders geformuleerd: hoe kunnen we een bijdrage leveren aan de waardecreatie, in coöperatie met onze inwoners, ondernemers en andere partners?

De kern van waardecreatie is het centraal stellen van het maatschappelijke effect van een gebiedsontwikkeling. Dat gebeurt vanuit een breed perspectief. Bijvoorbeeld of een gebiedsontwikkeling bijdraagt aan een gezonde leefomgeving of aan meer werkgelegenheid. Dit maatschappelijk effect wegen we af tegen de financiële investering en risico’s in een gebiedsontwikkeling.

We werken vanuit het besef dat de huidige opgaven zoals de versnelling woningbouw, de energietransitie, de toekomstbestendige bedrijventerreinen en de transformatie naar nieuwe stedelijkheid voor bepaalde delen van de gemeente vragen om een versterkte gemeentelijke gebiedsregie. Inhakend op het nieuwe instrumentarium van de Omgevingswet en de beleidscontext zoals die is vastgelegd in de Omgevingsvisie geven wij vorm aan integrale en organische gebiedsontwikkelingen.

Dit doen wij vooral door het realiseren, contracteren en begeleiden van ruimtelijke ontwikkelingsprojecten. Wij nemen deel of regisseren in netwerkverbanden, stimuleren en faciliteren marktpartijen en laten los wanneer particuliere initiatieven de overheid niet nodig hebben. Wanneer (niet)-commerciële partijen een ontwikkeling die wij noodzakelijk vinden niet oppakken of onvoldoende waardecreatie opleveren gaan wij zelf actief of in samenwerking gronden en panden (strategisch) aankopen, ontwikkelen en verkopen of beheren.

We bevorderen een eerlijke kostentoerekening van de gemeentelijke kosten van werken en werkzaamheden van algemeen nut en onrendabele ontwikkelingen. Binnen gebieden waar sprake is van een sterke samenhang en afhankelijkheden tussen de diverse locatieontwikkelingen dragen wij bij de voorbereiding en uitvoering zorg voor de regie en coördinatie.

We werken verder aan de lopende grondexploitaties. Gronden en panden die om strategische redenen wel in gemeentelijk bezit blijven maar nog niet onmiddellijk nodig zijn voor een ontwikkeling, zijn als pauzelandschappen beschikbaar voor tijdelijke functies.

De kansen en risico’s die horen bij grond- en vastgoedinvesteringen, hebben invloed op de algemene financiële positie van de gemeente. Dit beschrijven wij jaarlijks bij de Jaarrekening in het Meerjarenperspectief grondzaken (MPG).

De woningmarkt staat in toenemende mate onder druk. In alle segmenten worden nieuwe locaties in ontwikkeling gebracht en worden woningen gebouwd en verkocht. Deze opgave kan alleen succesvol verlopen als deze plaats vindt plaats in samenwerking en afstemming met marktpartijen en organisaties. De gemeentelijk bijdrage daarin ligt in het realiseren van de openbare voorzieningen en het faciliteren via de publiekrechtelijke mogelijkheden zoals het ruimtelijk ordeningsinstrumentarium.

In sommige situaties is het gewenst dat de gemeente ook zelf risicodragende ontwikkelingen ter hand nemen. Om dat mogelijk te maken is een goed portefeuillebeheer gebiedsontwikkeling noodzakelijk. Dat wordt enerzijds bepaald door de opbouw van de eigen voorraad gronden en grondexploitaties en anderzijds door een goed systeem van kostenverhaal van de gemeentelijke kosten in de openbare voorzieningen en onrendabele ontwikkelingen.

De bestaande voorraad gronden pakken we geheel op. Langer lopende complexen worden nu snel afgerond. De Vijfhoek, Wijtenhorst Douweler Leide en Eikendal zijn inmiddels afgerond of worden dat binnenkort. In 2022 start de verkoop in de tweede fase van Steenbrugge. In Tuinen van Zandweerd is de verkoop al gestart in 2021. Ook binnen het Sluiskwartier start de verkoop van de woningbouwkavels.

Dat geldt ook voor diverse kleinere inbreidingslocaties uit de langer bestaande zoals van Heetenstraat, Wittenstein en de Rielerweg/Tjoenerstraat.

Ook de voorbereidingen voor de ontwikkeling van de gronden die meer recent zijn toegevoegd of dat naar verwachting begin 2022 zijn, zijn opgestart. Dat geldt voor Hagenvoorde, Okkenbroek, Loo en Lettele.

Om grondspeculatie en daarmee ongewenste prijsopdrijving te voorkomen, maakt de gemeente ook gebruik van het instrument Wvg (voorkeursrecht gemeenten). Op die wijze behoudt de gemeente ook de regie op de maatschappelijk kwaliteit van de uitvoering. Of dat daadwerkelijk leidt tot aankoop van de gronden is afhankelijk van de vraag of het maatschappelijk rendement daarmee gebaat is en of dit kan plaats vinden binnen een aanvaardbaar financieel rendement.

De voorbereidingen voor de uitgifte van gronden in het westelijke deel van het A1 Bedrijvenpark worden in 2022 voortgezet. Het A1 Bedrijvenpark is een onderscheidend bedrijventerrein voor duurzaamheid en innovaties. Dat willen we verder uitbouwen. Daarom moedigen we de komst van duurzame en innovatieve bedrijven aan. Mede als gevolg van de druk op bestaande bedrijventerreinen deze om te zetten naar een meer gemengd stedelijk milieu ontstaat een nieuwe behoefte aan ruimte voor bedrijven. In het voorraadbeheer is om die reden ook oog voor kansen die zich voordoen voor nieuwe bedrijventerreinen.

Modernisering en herinrichting van de oudere bedrijventerreinen Kloosterlanden en Bergweide kunnen belangrijke impulsen op het gebied van duurzaamheid, toegankelijkheid en leefbaarheid geven. Mogelijk kan het grondbeleid hier een faciliterende en stimulerende rol spelen. Daarbij denken we aan de inzet van het instrument “erfpacht” of in de wijze van kostenverdeling.

Binnen de Poort van Deventer ontwikkelen we de gebieden Teugseweg (Stadsentree) en Gasfabriekterrein. We zien dit als een kansrijk gebied voor startups en hoogwaardige, innovatieve en duurzame bedrijvigheid. De ontwikkeling van de stadsentree wordt vertraagd als gevolg van een knelpunt in de verkeersontsluiting. Voordat de ontwikkeling verder vorm kan krijgen dient eerst dit knelpunt te worden opgelost.

De gronden in de Sport- en Leisurestrook langs de Holterweg zijn verkocht aan een ontwikkelende partij. De ontwikkeling daarvan krijgt in 2022 vaste vormen.

Ook de invulling van de Westfalenstraat vordert. De aanleg van de containerterminal is daarvan een voorbeeld.

De huidige “Nota Grondbeleid” dateert uit 2013 (vastgesteld in 2014). De basis van die nota is het zogenaamde faciliterende grondbeleid (nee, tenzij). Doordat de situatie sindsdien vrij wezenlijk is veranderd, wordt er gewerkt aan een nieuwe nota grondbeleid. In 2021 heeft er een gesprek met de raad plaatsgevonden over de nieuwe principes van het grondbeleid. Eind 2021 of begin 2022 wordt de raad gevraagd een nieuwe nota Grondbeleid vast te stellen. De basis daarvan is het zogenaamde situationele grondbeleid, waarin de gemeente zijn rol bij gebieds- en locatieontwikkelingen bepaald aan de hand van de vraag met welke gemeentelijke rol het maatschappelijke rendement van die ontwikkeling het beste gediend is, binnen aanvaardbare financiële kaders.

In de Voorjaarsnota 2021 zijn middelen beschikbaar gesteld voor het opzetten en uitwerken van integrale gebiedsontwikkelingen. Achtergrond daarvan is de wens om als gemeente meer integrale regie te kunnen behouden over de kwaliteit en uitvoering van de vaak samenhangende ontwikkelingen. Contractmanagement en kostenverhaal zijn daarbij belangrijke bouwstenen. Om die reden wordt in het verlengde van het nieuwe grondbeleid ook een systematiek van gemeentelijk kostenverhaal opgezet.

Wij werken bij het vaststellen van grondexploitaties in twee stappen. Eerst wordt de raad gevraagd in te stemmen met de inhoudelijke uitgangspunten, vastgelegd in een integraal stedenbouwkundig plan met een inschatting van de financiële consequenties. Daarna maken wij een grondexploitatie waarin wij deze uitgangspunten hebben vertaald.

Steenbrugge 2e fase

Steenbrugge heeft een belangrijke positie in de nieuwbouwproductie in Deventer de komende 8 jaar. Van de in totaal 3.000 geplande woningen zullen circa 800 woningen gerealiseerd worden in de vervolgfasen van Steenbrugge.
De grondexploitatie van Steenbrugge is sterk verbeterd. Van een negatief resultaat van €0,98 miljoen bij de Begroting 2020 naar een positief resultaat van €3,32 miljoen. Hiermee wordt de sterk veranderde situatie van de woningmarkt ook zichtbaar in de grondexploitatie. Tweede oorzaak van deze resultaatverbetering is dat de gemeente nu de ontwikkeling van Steenbrugge zelf weer actief heeft opgepakt en de vorm van samenwerking met de marktpartijen dus is veranderd.
Deze aangepaste grondexploitatie is door de raad op 18 mei 2021 vastgesteld.

Tuinen van Zandweerd

Eveneens een belangrijk plan in de woningbouwproductie is Tuinen van Zandweerd. Dit is een ambitieus project dat door de gemeente zelf actief wordt ontwikkeld. Het is de plek om ontspannen, duurzaam en gezond te wonen met alle ruimte voor zelf- en samenbouw. Er is ook ruimte voor Tiny Houses. In het realiseren van de eigen woning bestaat grote vrijheid.
Het wordt voorzien van een laag temperatuur warmtenet, dat gebruik maakt van het effluent van de RWZI. Dit warmtenet is niet alleen voor de nieuwe woningen, maar ook voor de bestaande woningen in de wijk Zandweerd.
Ook het resultaat van de grondexploitatie van Tuinen van Zandweerd is sterk verbeterd. De grondexploitatie kent nu een positief resultaat van €2,1 miljoen.

A1 Bedrijvenpark

Het oostelijk plandeel van het A1 Bedrijvenpark is nagenoeg geheel uitgegeven. Er wordt nu gewerkt aan de voorbereidingen van de uitgifte van het westelijke plandeel. Op 8 april 2020 heeft de raad de ontwikkelstrategie West vastgesteld. Hiermee is de start van het westelijk deel feitelijk gegeven. Tevens is op 22 april 2020 door de raad akkoord gegeven op de aankoop van de een deel van de gronden in het westelijk plandeel. Hiermee heeft de gemeente de gronden beschikbaar voor de aanleg van de bufferzone, een groot deel van de grondwal en waterretentie. Deze voorzieningen zijn randvoorwaardelijk bij de ontwikkeling van west tot bedrijventerrein.
Ondanks recente verbeteringen als gevolg van de toenemende vraag naar nieuwe bedrijfskavels, is het A1 Bedrijvenpark nog steeds een (fors) verlieslatende grondexploitatie met een tekort van €28,7 miljoen.

Havenkwartier

Met het bebouwen van diverse woningbouwlocaties nadert de eerste fase van het Havenkwartier (grenzend aan de Mr. De Boerlaan) in 2022 zijn voltooiing. Alleen in het zuidelijk gelegen silogebied wordt nog gewerkt aan plannen voor woningbouw nabij de grijze silo.
In 2022 wordt besluitvorming verwacht over de wijze van ontwikkeling van de tweede fase (Haveneiland). In de derde fase (Hanzeweg) resteren nog enkele kavels voor bedrijfsmatige activiteiten.
Rekening houdend met het toevoegen van middelen die zijn verkregen uit de Woonimpuls is er sprake van een voorzien verlies van de grondexploitatie ter hoogte van €6,2 miljoen.

Sluiskwartier

Het Ontwikkelplan Sluiskwartier is op 7 oktober 2020 vastgesteld door de gemeenteraad. Het Ontwikkelplan is een nadere uitwerking van het in 2017 door de gemeenteraad vastgestelde scenario Behoud en Nieuwbouw. Belangrijk aspect vormt de keuze voor het behouden en renoveren van een aantal objecten alsmede de keuze om de brinkgarage via het Pothoofd te ontsluiten. Parallel aan het ontwikkelplan is de gebiedsexploitatie herzien. Het Ontwikkelperspectief geeft een verkennend beeld van de stedenbouwkundige invulling en het mogelijke programma op hoofdlijnen. Tevens zijn voor de verschillende plots vertrekpunten voor het vervolg opgesteld. Het ontwikkelperspectief biedt daarmee het kader en vertrekpunt voor de verdere uitwerking en ontwikkeling van het Sluiskwartier. In 2022 worden de ontwikkelingen van de diverse plots concreet met bouwplannen door diverse partijen ingevuld.